一如外界所料，贝壳找房的上市平台选择了条件更为宽松的纽交所。北京时间7月24日晚间，贝壳找房正式向美国证券交易委员会公开递交招股书，拟在纽交所上市，股票代码“BEKE”，高盛、摩根士丹利、华兴资本等为贝壳找房IPO的联席主承销商。为何选择此时IPO？如何面对内外更为复杂的环境？贝壳找房的核心故事在哪里？同日披露的招股说明书一一解开。

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增长空间如何？

招股书显示，2018年贝壳找房GTV实现1.153万亿元人民币，2019年提高至2.128万亿元人民币，同比增长84.5%。以GTV计算，贝壳找房算得上是中国最大的房产交易和服务平台，其三大主营业务为存量房交易、新房交易和其他新兴业务。

财务数据方面，贝壳找房的营收主要来自房屋交易和服务的手续费和佣金。2018年贝壳找房实现营业收入286亿元人民币，2019年则同比增长60.6%至460亿元人民币。其中，2019年的二手房交易收入为245.7亿元人民币，新房交易收入202.7亿元人民币。然而受疫情影响，今年一季度贝壳找房的营业收入下滑12.7%至71亿元人民币。

2018年4月，贝壳找房在链家的基础上诞生，定位于技术驱动的品质居住服务平台。同年11月，时任贝壳大中华南区COO张海明公开透露，“未来贝壳找房将是上市主体，而非链家，链家只是贝壳找房的一部分。”贝壳找房上市的主体地位被确立。

背靠链家的庞大用户基础，贝壳找房虽然年龄尚轻，但却备受资本青睐。天眼查显示，2020年3月贝壳宣布启动D轮融资，D轮融资由战略投资方腾讯领投8亿美元，高瓴资本、源码投资、碧桂园创投、新天域投资、华兴资本、海峡资本等均是其投资方，融资后估值超100亿美元。

同年11月，贝壳又完成了D+轮融资，总融资金额超24亿美元，融资方包括软银愿景基金、高瓴资本、腾讯控股、红杉资本等“大咖”。贝壳估值也上升至140亿美元。

值得注意的是，在贝壳积极进行外部“输血”的同时，链家的资本结构也发生了变化，原投资方在链家的股份通过协议镜像平移到了贝壳找房。彼时，北京链家房地产经纪公司发生了注册资本、投资人和管理层变化，有22家投资人从链家撤出投资，投资方由37个变为15个。企业类型也由有限责任公司（外商投资企业与内资合资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。这一镜像平移动作，也再次确立了贝壳找房上市平台的主体地位。

招股书显示，此次上市的主体为贝壳找房，除平台公司贝壳找房外，还包括链家、德佑，以及金融、装修等业务。

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为何不推迟进程？

如今贝壳找房终于迈出了IPO这一步，也让之前的种种上市“传闻”尘埃落定。地产分析师严跃进看来，目前节点并不是一个赴美上市的好时机，受中概股“爆雷”影响，贝壳找房此次IPO要承担“寒风”的压力。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫则表示，虽然目前对于贝壳找房来说上市时机并非最佳，但却不得不迈出这一步。

对于选择此时启动上市，贝壳找房董事长左晖也首次予以回应：“提交这份招股说明书的同时，新冠疫情还在全球发展。为什么还是按原计划启动IPO进程而不是推迟一段时间？某种程度上也反映了我们这个团队的特质：我们寻求对内归因，尽量降低环境的干扰因子。我们更认为一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他。”

在今年成立两周年的发布会上，贝壳找房公开披露，两年时间已进驻全国110个城市，入驻合作新经纪品牌超过250个，连接经纪门店超过4万家，服务超过37万经纪人。与此同时，贝壳找房也向外界公开了自己的“野心”，未来还将要连接100万服务者，满足3亿家庭买卖、租赁、装修家居、社区服务等需求。

举例来说，贝壳找房公开宣布将进入家装行业，推出全新家居服务“被窝”家装平台。“被窝家装，对我们而言既是房地产交易服务后的自然延伸，也是我们新家装在北京市场的一个尝试。”贝壳找房CEO彭永东曾在发布会上表示，这一赛道也属于非常大、有非常多改进的空间，对贝壳找房来说，这也属于先慢后快、先难后易的事业。

在招股书中，贝壳找房也表达了对平台未来发展的看好，其表示，根据中投公司报告，按GTV和2019年现房和新房销售、以及房屋租赁的成交量计算，中国拥有全球最大的住房市场，在经历了一段明显增长期后，市场有望进入平稳增长时代。中投公司的报告还显示，现房交易市场将变得更加重要，年复合增长率将达到12.4%，从2019年的8.4万亿元人民币增长到2024年的15.1万亿元人民币。

除此之外，预计到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元人民币增长到19.1万亿元人民币，经纪服务的渗透率将从2019年的47.1%提高到2024年的62.2%。

谢逸枫称，“好故事”自然备受资本市场青睐，一旦贝壳找房上市成功，在融资渠道、佣金提升方面都可以起到促进作用。

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颠覆者的故事怎么讲？

梳理发展脉络，贝壳找房似乎从一出生便扮演者改造者的角色。

左晖对于这一点丝毫不避讳，在他看来随着信息技术的发展，互联网和大数据的渗透，让自己所在的这个行业有机会建立更复杂且更高效的，经纪人之间的合作网络ACN（Agent Cooperation Network），“我们可以通过定义经纪人自身的特点，以及与作业区域和能力的匹配和线下的物理社区的属性之间的关系，设立更多的业务角色。使得在一个服务上多个经纪人共同高效合作成为可能，我们往往会在一笔交易中（单）实现5个以上的角色共同参与（边）。”

不同于外界普遍认定的“分羹无食”，左晖更愿意相信，这给了经纪人实现了大量参与交易的机会并得以在行业中沉淀下来，能够真正的长期服务社区，获得更多的机会。

但一个重要的问题随之而来；ACN相信什么？或者如何确保“协同”而非“拆台”？对此，左晖给出的ACN的底层规则是需要强大的平台保证，只有建立经纪人与经纪人之间、经纪人与平台之间的信任，才能建立与消费者之间的信任。

“我们相信高度协作会提升每一位参与者的带宽。而协作本身使得经纪人与经纪人之间的零和博弈变成win-win的共生关系，从而使得为消费者提供优质服务成为可能；我们相信优质的服务必将带来消费者的正反馈，同时又会激励服务者提供更好的服务，一个基于品质的正循环一旦建立将无比强大。”左晖如此向即将面对的资本市场推介自己背后的这个企业。